敬啟者:
本人聞知 貴署就增加土地供應方案諮詢民眾意見,本人現為此提出一點回應.
在 貴署的諮詢文件中,開發岩洞填海造地被視為增加土地供應的有效方法,並詳列多處適於填海的地點.但是,本人對上述兩個方案有所保留,因填海造地會導致航道收窄,海浪波幅增大.更甚者, 貴署建議的最大填海方案達到25處,足以危及船隻安全.香港以海港景觀聞名於世,如此大規模填海造地必然削弱香港對旅客的吸引力,減少外匯收益,破壞珍貴的旅遊資源,更相當程度地破壞海岸線和水文環境,不但嚴重打擊水產養殖業,還構成生態災難.
然而,本人並非完全否定填海造地的可能性.由於油尖旺,中區,以至白石角填海計劃等前科,填海計劃往往受到民眾質疑,指其最終用於建設高價住宅和遊艇碼頭,民眾無法享用,違背 貴署聲稱向市民提供優質居住環境.
事實上,香港民眾急切需要海水化淡廠,液化天然氣接收站,高科技工業區和船塢等設施,以保障食水自給自足,穩定能源供應,提供職位和穩定經濟,降低對商用服務和金融業的依賴.而上述建設須利用約八平方公里沿岸地段,毋庸置疑的是,在海面上填築基地是最可取且較便宜方案,亦可避免大規模收地程序.
香港特區土地面積約1040平方公里,但市區和市鎮僅佔其中五分之一,可見仍有不少土地供日後發展.相對於世界上的主要都會區,如東京,倫敦,紐約市,香港土地利用率實在偏低.本人明白山多而平地稀少是香港發展土地資源的主要障礙,但當局必須制定明確計劃,開山拓展住宅,以至工商用地,克服土地稀少問題.
由於香港特區人口已達七百萬,且在未來十年仍然增長,住宅供不應求令房價處於民眾無法負擔水準,到2020年,香港住戶數目將達245萬或以上,出租公共房屋總需求量達40%;然而,現時公屋單位僅73萬套,且有約25萬套單位於1978年前落成,因此未來十年內每年新建和重建公屋需求達43000萬套,若平均單元面積為50平方米,那麼每年新公共住宅區佔地達30公頃.
同時,由於私人房屋價格供應每年僅有15000套以下,導致房價暴漲,中高收入者業已無法負擔供款或房租,民眾對經濟房屋需求與日俱增,設立限價出售房屋呼聲高漲,提供相關土地已成當務之急.另一方面,隨著中國和周邊各國經濟發展,不少跨國企業欲落戶香港,倘若不增加辦公樓總面積,房租將進一步上漲,損害香港國際競爭力.因此未來五年當局須增加拍賣辦公樓用地面積,以及市區重建應付.
以地皮面積計,將每年土地供應增至30萬平方公尺,高密度住宅區佔15萬平方公尺,商業區佔10萬平方公尺.當局須提供充足限價出售房屋,供自住舊樓業主購買,以及上述增加公屋降低租住舊樓需求,降低收購價格,並修訂有關條例,重建後樓宇容積率可提高到原來的2.5倍,而辦公樓容積率可達地基的12倍.這樣有利於樓換樓,舖換舖推行,
惟限於自用物業,為市區重建提供誘因,建商仍然得到不低的利潤.上述措施相信能加快收購程序,降低佔用流動資金,有助中小型建商參與.
由此看來,未來15年住宅和工商用地總需求量可達10平方公里或以上,故大規模開山工程在所難免.除了開山以外,香港不少農地和魚塘由大地主控制,或遭開發商圈佔,部份並已經被平整.但是當局制定的容積率只有1.5倍或以下,部分地段細小零散,發展價值不大.為此,當局必須軟硬兼施,鼓勵大地主利用其土地儲備,增加房屋供給.
其中一個解決之道是政府收回總地積3/5,尤其具農業或生態價值區域;1/10面積保持原來容積率;剩下來3/10總地積作高密度發展,容積率將提升至地基的4.5倍.倘若開發商將過往建案剩餘容積率轉移,以及遵守一定條款如加強綠化或限制利潤回報率,更可提升至5.7倍.當局並須為發展制定5至15年時限,對未能在限期前開發土地以購入原價或
徵地價值強制購回.
本人希望有關當局在展開填海造地前能夠充分解釋工程對環境的影響和補救措施,提供架構讓香港居民廣泛參與相關土地用途和配套建設規劃,並廣納都市規劃界人士,環境關注團體以至於民間訴求,俾使能反映民間社會意願,讓工程符合公眾利益.
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