今天是植樹日,也是反對網絡審查日.但我在此不會談及兩者及其緣由,更與'植樹'的主題相反.
近年來,香港特區政府緊縮土地供應,導致住宅,辦公室供不應求,房價,房租以倍數暴漲,商人和民眾怨聲載道.
然而,過去構想的新市鎮開發進度緩慢,直到現在僅有零星的住宅建案落成.同期公共房屋建成量每年平均不過二萬個,
許多低收入以至中下階層住戶只好居於分租單元,甚至床位寓所.這樣的單元不僅缺乏通風,衛生條件惡劣,更不合消防安全標準.
本年初旺角曾經發生牌檔火災,蔓延至上層分租單元,導致多人傷亡;不少工廠大樓被改建為床位分租,更有租戶因其寓所已被當局宣布為違章建築下令封閉.
上述事件喚醒社會各界對安全居住環境和廉租房屋短缺的重視.
有見及此,運輸及房屋局計劃在未來五年興建七萬個公共房屋單位,惟仍然遠低於需求量,當局解釋是由於建地不足和收地困難.
香港特區土地面積約1040平方公里,但山多而平地稀少,郊野公園佔436.56平方公里,還有不少郊區土地空置多年未被利用,市區和市鎮僅佔其中五分之一,可見仍有不少土地供日後發展.
綜觀市鎮邊緣和郊區土地未被利用的主要原因,是由於土地用途和容積率規劃欠妥,以及租稅法令未能鼓勵大地主,包括主要開發商善用土地和管制囤積土地.
畢竟,增建公共房屋,經濟房屋,工業區和高新產業園須利用官地開發.現有可供開發的平原中,相當部份的土地使用權落在私人手中,而收地過程曠日持久,這導致開發受阻,不利民生.
另一方面,以填海造地提供房屋必然破壞海洋生態環境,更堵塞航道,危害航行安全.香港以港都景色聞名於世,港灣狹窄更使其名不副實,降低旅遊收益.
根據推算,香港每年新建租用公共房屋需求量達25000個,替補重建單元達18000個以上,若平均單元面積為50平方米,那麼每年新公共住宅區佔地達30公頃.
開山闢石乃社會的當務之急
當你往來香港各城鎮之間,必然看見沿途群山連綿,也有不少空曠地區.我在小學時代曾到大帽山參與植樹活動,感到心曠神怡,亦藉此意識到植樹護林的重要.
雖然這些地區草木扶疏,昆蟲,兩棲類動物星羅棋佈,但是香港地狹人稠,以及民眾對居住素質的重視,保護地表,林木已經成為奢侈.
相對於世界上的主要都會區,如東京,倫敦,紐約市,香港土地利用率實在偏低.香港農地總面積68平方公里,惟近年民間普遍關注改造農地對原有景觀的破壞,紛紛發起請願,要求保留農田.
為了增建公眾可負擔住宅應付人口增長,開山建造新市鎮無可厚非.
因此當局有必要制定一套長期規劃以及明確時間表,並須充分諮詢民眾意見,
俾使用地規劃能夠考慮小民居住素質,如較大單位面積和休憩空間,就業需要和可持續環境,如建築物綠化,雨水,污水和廢料回收系統.
這樣盡可能地補償因開發山坡地引起的水土破壞.
除了開山以外,香港不少農地和魚塘由大地主控制,或遭開發商圈佔,部份並已經被平整.但是當局制定的容積率只有1.5倍或以下,發展價值不大.
其中一個解決之道是政府收回五分之三地面積,以具農業或生態價值區域為主;十分之一面積保持原來容積率;
餘下十分之三地段作高密度發展,容積率提升至4.5倍.倘若開發商將過往建案剩餘容積率轉移,以及遵守一定條款如加強綠化或限制利潤回報率,更可提升至5.7倍.
填海造地是否完全不可取?
在沿海地區,填海造地往往是獲得新建地的便捷方法,省卻拆遷所需的龐大經費和冗長程序.世界上不少重大建設,包括香港國際機場,關西機場,都是在填土地上修築而成.
東京灣填海造地面積更達249平方公里,提供巨大的工業和居住用地.
最近土木工程拓展署提出25處可能選址填海造地,其中長洲以南和南丫島人工島方案共可提供約10平方公里用地.
由於油尖旺,中區,以至白石角填海計劃等前科,這樣的方案飽受大眾和環保團體質疑,指可能成為不動產項目,建設高價住宅和遊艇碼頭,民眾無法享用.
事實上,香港民眾急切需要海水化淡廠,液化天然氣接收站,高科技工業區和船塢等設施,而上述建設須利用大幅沿岸地段,毋庸置疑的是,在海面上填築是最可取方案.
填造一平方公里土地成本約二十餘億港元,連同相關道路和公共設施的成本約四十億元.縱使基地面積只有百分50,每平方公尺成本約8000元左右,
而每平方公尺拆遷成本往往動輒一萬圓以上.
政府在填海造地前應當充分,廣泛向大眾闡明填土的確切用途,對環境的影響和補救措施,並廣納都市規劃界人士,環境關注團體以至於民間訴求,釋除各界疑慮.
原文發佈於2012年3月12日,10:57pm.
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